【施工事例】築40年アパートを、将来の建て替えを見据えてリフォーム

「今、どこまで手を入れるか。」不動産の出口から逆算したリフォーム

築年数が経過した賃貸物件では、

「せっかくなら全面的にリノベーションした方がいいのか」
「あと何年使うか分からない建物に、どこまで費用を掛けるべきか」という判断がとても重要になります。

今回ご紹介するのは、築40年のアパートのリフォーム事例です。

この物件では、将来的な建て替えも選択肢として考えられているため、大規模なフルリノベーションではなく、今後の運用期間と予算のバランスを考えたリフォームをご提案しました。

高経年の建物では、改修・修繕だけでなく、将来の建て替えなど複数の選択肢を比較しながら計画することが重要です。国土交通省でも、高経年建物については状態や課題に応じて改修・建て替え等を比較検討する考え方が示されています。

Before｜昔ながらの和室中心の間取り

施工前は、畳や木目の壁、襖などが残る昔ながらの和室中心の住まいでした。

建物そのものにはまだ利用できる部分が多く残っている一方、現在の賃貸住宅として考えると、入居者のライフスタイルとのギャップが出てきていました。

そこで今回は、既存の間取りや使える部分をできるだけ活かしながら、室内の印象を大きく変えることにしました。

今回のテーマは「壊しすぎないリフォーム」

築古物件だからといって、必ずしもすべてを新しくすることが正解とは限りません。

特に今回のように将来的な建て替えを想定している物件の場合、多額の費用を掛けてフルリノベーションしても、その投資額を回収する前に建て替え時期を迎えてしまう可能性があります。

そこで、

「あと何年使うのか」
「いくらまで投資するのか」
「その投資で賃貸商品としてどこまで改善できるのか」

という視点から工事内容を決めました。

After｜和室から、使いやすい洋室へ

今回の大きな変更点が、昔ながらの和室の洋室化です。

畳からフローリングへ変更し、壁面も明るい色で仕上げることで、室内全体の印象を大きく改善しました。

既存の建具や木部など、活用できる部分はできるだけ残しています。

すべてを新品にするのではなく、「残すところ」と「変えるところ」を選ぶ。

これも、築古物件のリフォームでは大切な考え方です。

家具を配置すると、暮らし方が見えてくる

完成した何もない部屋だけでは、実際の暮らしをイメージしにくいことがあります。

そこで今回は、家具を配置した場合のイメージも作成。

子ども部屋や寝室、リビング・ダイニングとして利用した場合など、**「この部屋でどんな暮らしができるのか」**が伝わるようにしました。

※家具・インテリアの配置はイメージです。

キッチン｜予算を抑えながら清潔感を改善

キッチンについても、必要以上に高額な設備を導入するのではなく、賃貸住宅として必要な機能性と清潔感を重視しました。

築年数を感じさせていたキッチンまわりを整え、明るくシンプルな空間へ。

こうした水回りの印象改善は、内見時の印象を左右する重要なポイントです。

「リフォームすること」が目的ではない

KOWAが今回大切にしたのは、単に室内をきれいにすることではありません。

目的は、

この不動産を、これからどう活かしていくか。

ということです。

築40年の建物に大きな費用を掛けるのか。

必要な部分だけを改修して、もうしばらく賃貸物件として活用するのか。

あるいは将来的に建て替え、新しい収益物件へ転換するのか。

不動産は、工事費だけではなく、残存利用期間・賃料・稼働率・投資回収期間・将来の建て替えまで含めて考える必要があります。

適切なリフォームや維持管理を建物価値に反映していくという考え方は、国土交通省の既存住宅に関する方針でも示されています。

「今」と「将来」の両方を考えるリフォーム

今回の物件では、将来の建て替えという出口を残しながら、現在の建物をできるだけ有効活用することを選択しました。

全面改修ではなく、必要なところに必要なだけ投資する。

そして、その間の賃貸収益を確保しながら、次の建て替えへつなげていく。

これも一つの不動産活用だと考えています。

KOWAでは、不動産と建築を別々に考えるのではなく、

「売る・貸す・直す・建て替える」

それぞれの選択肢を比較しながら、物件ごとに最適な出口をご提案します。

島の不動産へ、新たな価値を。